Expertenmeinung DI Wolfgang Richter, Gründer und Geschäftsführer, RegioPlan Consulting GmbH

Nach dem coronabedingten Lockdown herrschte im Handel und in der Gastronomie völlig zu Recht Katastrophenstimmung, denn 10,3 Mio. m² Verkaufsfläche, und somit rund 73 % der gesamten Verkaufsfläche, sind still gelegen. In der Gastronomie war ohnehin gesetzlich verordnete Schockstarre. Die täglichen Umsatzverluste nach dem Lockdown betrugen für den stationären Handel in Österreich 140 Mio. Euro (brutto) und in der Gastronomie 60 Mio. Euro/Tag, hauptsächlich durch den Entfall des Tourismus bedingt. Profitiert hat eigentlich nur der Lebensmittelhandel und das auch zu einem großen Teil durch die teil-weise blitzartig vergrößerten Non-Food-Sortimente, die man sonst nirgends kaufen konnte. Aktuell sehen das viele Unternehmen bereits entspannter, vor allem die Gastronomie hat wieder Hoffnung auf die so wichtigen Touristen durch die weitgehende Öffnung der Grenzen. Doch was waren die Erkenntnisse dieser Horrorwochen? Die wichtigste Erkenntnis ist, dass Corona kaum gänzlich neue Entwicklungen gebracht hat, sondern bestehende Trends zum Teil massiv beschleunigt hat: Die Konsumenten kaufen mehr online ein, sie lassen sich mehr Produkte und Speisen liefern. Sogar die bisherigen Online-Nachzügler, der Lebensmittelhandel und der Drogeriehandel, konnten schöne Zuwachsraten erzielen. Die Händler und Gastronomen wurden kreativer und die Konsumenten gingen seltener einkaufen und kauften dafür mehr.

Was passiert mit dem stationärer Einzelhandel?

Auch im stationären Einzelhandel haben sich die Trends verstärkt: Die Handelsunternehmen expandieren kaum mehr, sie verkleinern Flächen oder schließen Filialen. Oder sie gehen in die Insolvenz oder gar in den Konkurs. Aktuell sind etwa 480 Standorte von Unternehmen betroffen, die sich in einem Insolvenzverfahren oder zumindest in großen Schwierigkeiten befinden. Ein großer Teil dieser Standorte wird demnächst auf den Markt kommen oder ist es bereits. Doch auch hier sind es zumeist keine völlig neuen Entwicklungen, sondern oft sind es Handels- und Gastrounternehmen, die bereits vorbelastet waren: zu rasche fremdfinanzierte Expansion, zu wenig Unternehmensprofil, zu wenig Veränderungsbereitschaft in einer sich rasch ändernden Zeit – letztendlich fast alles Managementfehler. Und sogar im Verhältnis von Mieter und Vermieter hat sich in dieser Katastrophensituation bei den Einzelhandelsimmobilien kein völlig neuer Trend, sondern eine Verstärkung von Vorhandenem gezeigt. Natürlich waren die Landlords angesichts der angeordneten Schließung mehr oder weniger bereit, auf Mietzahlungen zu verzichten oder sie zu stunden, aber dass die Retail- und Gastromieter weniger Miete zahlen wollen und diese immer konsequenter nachverhandeln, konnte man schon in den letzten beiden Jahren vor Corona gut beobachten.

Was bringt die Zukunft?

Zu erwarten ist jedenfalls in Österreich auch eine Beschleunigung des Rückganges der Retail-Verkaufsfläche von derzeit etwa 1,5 auf ca. 2,5-3,0 % pro Jahr. Die Konsequenz ist eine Steigerung der Leerstandsraten in den gewachsenen und synthetischen Han-delszonen. In den innerstädtischen (Haupt-)Einkaufszonen wird der Leerstand innerhalb der nächsten 2 Jahre im Durchschnitt vermutlich von aktuell 7 auf 9 % steigen, bei Shopping Malls von 6 auf 8 % und bei Retail-Parks von 6 auf 9 %. Für die Vermieter, bedeutet das erstmal, dass sie, wenn sie die Renditeerwartungen erhalten wollen, ebenfalls flexibler werden müssen. Es wird ihnen nämlich mehr Risikobereitschaft abverlangt werden: kürzere Mietverträge, mehr umsatzabhängige Mieteinnahmen und vor allem Mietverträge mit unbe-kannten und unsicheren Mietern, etwa aus dem Bereich Gastro, Entertainment, Freizeit, denn die Leerstände sollten ja wieder aufgefüllt werden. Am schwersten werden sich dabei mittelfristig die kleineren Retail-Parks sein, denn deren typische Mieter expandieren nicht mehr so wie früher. Die Offpreis-Shops, die die Lücken von Vögele & Co oft übernommen haben, sind weitgehend flächendeckend vertreten und selbst der Lebensmittelhandel expandiert kaum mehr. Am wenigsten von den Veränderungen im Konsumentenverhalten und der Handelslandschaft betroffen sind sowohl die sehr kleinen Shopping Malls, die als brave Arbeitspferde ihre Position noch lange halten werden und die ganz großen Shopping Malls, die auf Grund der großen Magnetwirkung im Einzugsgebiet weit mehr Handlungsspielraum für Neuigkeiten und Experimente haben. Allein bei den High-Streets, also den innerstädtischen Einkaufszonen, ist die Zukunft völlig unsicher. Eigentlich hätten sie die besten Voraussetzungen den Kundenerwartungen durch ihre Vielfalt und Individualität besser zu entsprechen, doch oft stehen Stadtplanung, Verwaltung, Verkehrsplanung, Denkmalschutz und oft auch trotzige Immobilieneigner und Mieter dem Erfolg im Wege. Nur wenn es gelingt, die Menschen nicht als „Frequenz“ zu sehen, sondern als „Gäste“, kann sich hier ein nachhaltiger Erfolg einstellen.

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