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Geschrieben am 18.07.2018

Mieten im Einzelhandel

7 aktuelle Trends in der DACH-Region

RegioPlan Consulting analysiert laufend im Rahmen von Beratungsaufträgen für Retailer und Centerbetreiber eine Vielzahl von Mietverträgen. Daraus lassen sich einige aktuelle Trends ablesen:

1. Hohe Mieten sinken
Die Spitzenmieten in der DACH-Region geraten unter Druck. Die traditionell höchsten Mieten sind dabei in der Schweiz (760 €/m²/Monat in der Züricher Bahnhofstraße) zu erzielen, der Trend ist jedoch seit etwa 3 Jahren leicht sinkend. Die Gründe dafür sind leicht auszumachen: Frankenaufwertung und Onlineshopping. Die Spitzenmiete in der Wiener Innenstadt, die seit 5 Jahren konstant bei knapp 400 €/m² liegt, wird wohl in den nächsten Jahren ebenfalls leicht sinken, genauso wie jene in Shopping Malls (derzeit knapp 120 €/m²). In Deutschland lässt sich der Trend zum Rückgang der Spitzenmieten seit 2 Jahren beobachten (höchster Wert: 350 €/m² in München)
Deutlicher sind jedoch die Rückgänge in der Ebene darunter. In dem Bereich der „gehobenen“ Mieten kann ein Rückgang der erzielbaren Miethöhe in den letzten 3 Jahren von etwa 10 % beobachtet werden. Zudem ist vor allem die Nachfrage der expansionswilligen Unternehmen massiv gesunken.

2. Höhere Mieten für Frequenznutzer
Seit jeher richtet sich die Miethöhe nicht nach der Fläche an sich, sondern variiert nach der Branche. Und so zahlen Schmuckgeschäfte üblicherweise am meisten und Lebensmittelgeschäfte am wenigsten. Aktuell ist zu beobachten, dass diese Schere bei Shopping Malls weiter aufgeht: Für die meist kleineren Frequenznutzer wird die Quadratmetermiete teurer – manchmal bis zu 180 €/m², während die Frequenzbringer (Lebensmittel, große Bekleidungshäuser, Elektronik etc.) tendenziell weniger bezahlen. Kaltmieten von unter 15 €/m² in Shopping Malls sind keine Seltenheit mehr.

3. Nebenkosten bei Shopping Malls steigen
Neben der Basismiete werden die Nebenkostenanteile ein immer wichtiger werdender Kostenfaktor für die Mieter von Shopping Malls. Seit einigen Jahren ist ein steigender Anteil, der typischerweise bereits bei etwa 20 - 22% der Basismiete liegt, zu beobachten. Die Gründe liegen dabei vor allem an den gestiegenen Anforderungen an ein Einkaufszentrum generell: Facilitymanagement, Centermanagement und Ver- und Entsorgung (zusammen etwa 85 % der Nebenkosten) werden komplexer und aufwendiger. Dazu kommt der Anspruch, das Center immer den Kundenbedürfnissen anzupassen.

4. Risiko für Vermieter steigt
Die Zeiten, in denen Shoppingcenterbetreiber auf lange Wartelisten für die Nachvermietung zurückgreifen konnten, sind weitgehend vorbei. Durch die zurückhaltende Expansion der Retailer geht es in einigen Fällen eher darum, Leerstände optisch zu kaschieren. Centerbetreiber greifen daher öfter auch auf „unsicherere“ Mieter zurück: Gastronomie, Franchisenehmer, Unternehmensgründer mit innovativen Konzepten. Aber auch Mieter mit bisher hoher Bonität werden gelegentlich unsicherer, vor allem im Bekleidungshandel. Generell ist in Shopping Malls auch ein steigender Mieterwechsel zu beobachten. Bei den 100 größten Shopping Malls in Österreich etwa beträgt der Mieterwechsel aktuell ca. 11 % pro Jahr, vor 5 Jahren waren es lediglich 7,5 %.

5. Vermietete Flächen werden kleiner
Dass es mangels Nachfrage immer schwieriger wird, Großflächen (über 1.000 m²) zu vermieten, ist keine Neuigkeit. Betriebstypen dieser Größenordnung sind zumeist mit steigenden Interneteinkäufen konfrontiert (Elektronik, Bekleidung, Schuhe, Sport). Doch auch viele mittelgroße Betriebstypen werden tendenziell kleiner. Bekleidungs- oder Schuhhändler, die früher Flächen um die 500 m² gemietet haben, bescheiden sich nun oft mit 300 m². Natürlich gilt das nicht für alle Unternehmen, denn es ist vereinzelt durchaus ein gegenläufiges Verhalten zu sehen, aber der Trend ist eindeutig.

6. Umsatzmieten werden wieder weniger
Aus der Analyse aktuell abgeschlossenere Mietverträge kann man erkennen, dass offensichtlich wieder eine Fixmiete beliebter wird. Vor allem in Shopping Malls und Retail Parks ist der Trend bisher zur Umsatzmiete gegangen. Geschätzte 30 % zahlen, je nach Branche zwischen 5 und 14 % des erzielten Umsatzes an umsatzabhängiger Miete. Aktuell jedoch scheint der Anteil an Mietern mit einer fixen Miethöhe wieder deutlich zu steigen. Die Gründe liegen wohl einerseits im Onlinehandel (Umsätze können oft nicht mehr eindeutig dem Standort zugeordnet werden) und andererseits in der Risikominimierung für den Vermieter, was bei generell sinkenden Renditen bedeutsamer wird.

7. Anteil notleidender Mieten steigt
Die steigenden Onlineanteile in vielen Branchen senken die Quadratmeterumsätze der Retailer, wobei in der Schweiz noch die zusätzlich angespannte Lage durch die Frankenaufwertung und die dadurch entstehenden Kaufkraftabflüsse dazu kommt. Bei der insgesamt sehr hohen Verkaufsflächendichte in der DACH-Region entscheidet für viele Unternehmen bereits ein geringer Rückgang der Flächenproduktivität über Erfolg und Misserfolg. Interne Schätzungen, die aus unserer Analyse zahlreicher Shopping Center resultieren, zeigen, dass etwa 5 – 7 % aller Mieten notleidend sind. Das heißt, die Mieter zahlen entweder gar keine Miete mehr, sind massiv im Rückstand oder haben deutliche Reduktionen ausverhandelt. Und manchmal kann der Centerbetreiber diese Mieter auch nicht los werden, denn es findet sich kein Nachmieter.

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