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Geschrieben am 18.07.2018

Erdgeschoßzonen – jeder hat sie, keiner will sie

Wer mit offenen Blick in der Stadt unterwegs ist, dem wird klar: Erdgeschoßzonen prägen das Bild der Stadt auf Augenhöhe. Sie tun dies vor allem durch die darin beheimateten Händler, Gewerbetreibenden, Gastronomen und Dienstleister. Und sie machen den Unterschied aus, ob der davorliegende öffentliche Raum und somit die Umgebung als Ganzes als lebendig und einladend oder durch Leerstände als ausgestorben und unattraktiv wahrgenommen wird. Wie also sollen die verantwortlichen Eigentümer, Projektentwickler und Stadtplaner mit dieser speziellen Zone umgehen? Und diese Frage stellt sich für jede Stadt, in jeder Größe und in ganz Europa, denn die Leerstandsraten steigen allmählich. Alleine durch die bestehenden und auch weiter zu erwartenden Verkaufsflächenrückgänge im Einzelhandel kommen zusätzliche Leerstände dazu.

Allein in Österreich beispielsweise innerhalb von 6 Jahren etwa 1 Mio m². Während die Haupteinkaufszonen noch weitgehend verschont sind, werden kleinere Einkaufszonen allmählich degradiert, denn ab etwa 10 – 12 % Leerstand beginnt eine Abwärtsspirale, die Zone wird von den Kunden als nicht mehr attraktiv empfunden. Ganz schlecht sieht es oft in Wohngebieten aus, wo die ursprünglichen Nahversorgungsgeschäfte und Dienstleister einfach nicht mehr rentabel betrieben werden können. Oft sind hier Leerstandsraten im Erdgeschoß von über 50 % anzutreffen. Und bei neuen innerstädtischen Wohnbauten werden oft, weil im Erdgeschoß niemand wohnen will, Handels- oder Gastronomieflächen vorgesehen, die jedoch unvermietet bleiben, weil sie an diesem Standort nicht benötigt werden.
Unterschiedliche Umstände fordern unterschiedliche Lösungsansätze
In neuen Entwicklungsgebieten bietet sich durch eine von Anfang an gesamtheitliche Planung die Möglichkeit, Erdgeschoßzonen anhand eines Konzeptes zu füllen bzw. Nutzungen festzulegen die über Müllräume, Abstellplätze und Garageneinfahrten hinausgehen. Dabei ist es jedoch entscheidend, nicht nur entsprechende Raumhöhen im EG festzulegen und darauf zu hoffen, diese mit Handel und Gastronomie zu füllen, sondern ein Konzept über die Verteilung der jeweiligen Flächen zu haben. Dazu gehört auch die Antwort auf die Fragen: Wie viel Handel, Gastronomie und sonstige handelsnahe Dienstleistungen verträgt die Erdgeschoßzone überhaupt? Ist ausreichend Potenzial vorhanden? Und wie sollen diese Flächen möglichst harmonisch und strukturverträglich angeordnet werden? RegioPlan Consulting hat dazu einen umfassenden Kennzahlen- und Kriterienkatalog ausgearbeitet.

Einkaufsstraßen verändern sich, Geschäftsflächen verschwinden
In (West-)Europas bestehenden Geschäftsstraßen gibt es einen Trend zu A-Lagen, die Verkaufsflächen insgesamt nehmen tendenziell durch steigende Online-Anteile ab. Als Folge daraus kämpfen Einkaufsstraßen in weniger prominenter Lage mit Leerständen. Daher ist es wichtig, als gesamte Geschäftsstraße attraktiv zu bleiben, es braucht einen passenden Nutzungsmix und ein Konzept für die gesamte Einkaufsstraße. Zusätzlich ist Unterstützung der Eigentümer von Leerständen erforderlich, und zwar sowohl konzeptionell als auch finanziell. Ansonsten droht durch die Attraktivitätssenkung der ganzen Zone eine Abwärtsspirale, in der weitere Leerstände folgen.

Daher sind hier und auch abseits von Geschäftsstraßen weitere Nutzungsideen nötig und ein Andenken alternativer Nutzungen wie z.B. Kleingewerbe, Gesundheitszentren, Sport- und Fitnesseinrichtungen, Büronutzungen, Trainingsräume, kulturelle und soziale Dienstleistungen usw. notwendig. Die ebenerdige Lage kann dabei etwa durch den möglichen barrierefreien Zugang auch ein Standortvorteil sein, besonders vor dem Hintergrund einer älter werdenden Gesellschaft. Neue Anforderungen entstehen auch durch das geänderte Mobilitätsverhalten: E-Bikes, etc. brauchen Raum und Ladestationen. Doch in einigen Fällen wird auch all das nichts nützen, denn es sind zu viele Erdgeschoßflächen – und die werden dann einfach leer bleiben.
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